L’importante differenza tra prima casa ed abitazione principale ai fini fiscali

Qual è la differenza tra prima casa ed abitazione principale ai fini fiscali? L’utilizzo come dimora abituale è l’elemento di discrimine. Le due definizioni non devono essere utilizzate come sinonimi per l’accesso alle agevolazioni, come ad esempio l’esenzione IMU.

Prima casa e abitazione principale non sono la stessa cosa. Bisogna considerare un’importante differenza: i due termini, seppur apparentemente simili, non possono essere usati come sinonimi. L’utilizzo come dimora abituale è l’elemento di discrimine.

La normativa, infatti, in base all’utilizzo dell’uno o dell’altro termine prevede requisiti e regole diverse per l’accesso alle agevolazioni fiscali.

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L’importante differenza tra prima casa ed abitazione principale ai fini fiscali

A definire i confini del concetto di prima casa è il Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, DPR numero 131 del 1986, che stabilisce le caratteristiche da rispettare per accedere alle agevolazioni previste, ovvero:

  • in caso di acquisti da un privato, un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro;
  • in caso di acquisto da un’impresa, un’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% invece che al 10% e imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Per poter versare le imposte in misura ridotta è necessario poter definire l’immobile come prima casa e quindi rispettare le condizioni indicate nella nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima annessa al D.P.R. 131/86:

  • l’immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dell’immobile acquistato deve essere resa nell’atto di acquisto;
  • nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione già acquistate dallo stesso soggetto o dal coniuge con agevolazione prima casa.

Si evince, dunque, che tra i vari requisiti per l’accesso ai benefici, la norma richiede di stabilire la propria residenza nel comune in cui si trova quella che viene definita come la prima casa.

L’importante differenza tra prima casa ed abitazione principale ai fini fiscali

Da qui emerge una differenza fondamentale con il concetto di abitazione principale.

Nel caso in cui, come per l’accesso all’esenzione IMU, la normativa richieda che l’immobile sia adibito ad abitazione principale non basta che il contribuente vi abbia semplicemente stabilito la residenza, ma è necessario che rappresenti il luogo della dimora abituale.

Una definizione di abitazione principale è contenuta nella Legge di Bilancio 2020:

per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Si tratta di una definizione che è possibile rintracciare anche nell’articolo 10 comma 3-bis del TUIR, che allo stesso modo rimanda alla necessità di utilizzare l’immobile come dimora abituale, requisito non richiesto, invece, dal DPR numero 131 del 1986.(fonte:informazionefiscale.it)

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